سرمایهگذاری در املاک و مستغلات از دیرباز یکی از شناختهشدهترین مسیرها برای ساخت ثروت بوده است. با این حال، بسیاری از مردم تصور میکنند تنها راه سرمایهگذاری در املاک را، داشتن پول زیاد و خرید مستقیم خانه است.
اما واقعیت این است که سرمایهگذاری در املاک، مسیرها و روشهای گوناگونی برای موفقیت دارد که در این مقاله به شما معرفی میکنیم.
5 روش برای شروع سرمایه گذاری در املاک
ملک اجارهای (Rental Properties)
مالکیت ملک اجارهای گزینهای مناسب برای افرادی است که مهارت فنی دارند، صبر و حوصلهی برخورد با مستأجران را دارند و زمان کافی برای مدیریت ملک در اختیار دارند.
اگرچه میتوان با پیشپرداخت نسبتاً کم وام مسکن گرفت، اما نیاز به نقدینگی کافی برای پوشش هزینههای نگهداری اولیه و دوران خالیبودن ملک وجود دارد.
از سوی دیگر، زمانی که ملک شروع به تولید درآمد کرد، میتوان از آن برای خرید ملکهای بیشتر استفاده کرد. در نهایت، سرمایهگذار میتواند جریانهای درآمدی متعددی ایجاد کند و از این طریق ریسک و هزینههای پیشبینینشده را جبران کند.
مزایا:
- درآمد منظم و احتمال افزایش ارزش ملک
- امکان استفاده از اهرم مالی (Leverage)
- هزینههای بسیاری قابل کسر مالیاتی هستند
- اجاره میتواند متناسب با تورم افزایش یابد
معایب:
- مدیریت مستأجران خستهکننده است
- هزینههای غیرمنتظره میتواند سود را کاهش دهد
- خالیبودن ملک باعث کاهش درآمد میشود
- نقدشوندگی پایین در بازار املاک
گروههای سرمایهگذاری املاک
گروههای سرمایهگذاری املاک برای کسانی مناسب است که سرمایهای دارند اما نمیخواهند درگیر مدیریت روزمره ملک شوند.
این گروهها مانند صندوقهای کوچک مشترک عمل میکنند: شرکت مجری، مجتمعهایی از آپارتمان یا واحدهای مسکونی را خریداری یا احداث میکند و چندین سرمایهگذار مالک واحدهای مستقل میشوند، در حالیکه شرکت تمام امور مدیریتی، تبلیغات، نگهداری و اجارهدهی را انجام میدهد.
در مقابل این خدمات، درصدی از اجاره ماهانه را شرکت برداشت میکند.
مزایا:
- دخالت کمتر نسبت به مالکیت مستقیم
- ترکیب درآمد و افزایش ارزش دارایی
- تقسیم ریسک میان سرمایهگذاران
معایب:
- ریسک خالی بودن واحدها
- کارمزدهای مشابه صندوقهای سرمایهگذاری
- احتمال وجود مدیران غیرقابل اعتماد
خرید و فروش سریع ملک
خرید و فروش سریع مناسب افرادی است که تجربهی بالایی در ارزیابی املاک، بازاریابی و بازسازی دارند.
در این روش، سرمایهگذار ملکی کمارزش را میخرد، بازسازی میکند و در کمتر از شش ماه با سود میفروشد. این روش ریسک بالایی دارد اما در صورت موفقیت، بازده چشمگیری ایجاد میکند.
مزایا:
- سرمایه برای مدت کوتاهی درگیر میشود
- سود بالقوه زیاد
معایب:
- نیاز به شناخت عمیق بازار
- بازار ممکن است ناگهانی افت کند
صندوقهای سرمایهگذاری املاک (Real Estate Investment Trusts – REITs)
اگر میخواهید در املاک سرمایهگذاری کنید بدون اینکه واقعاً ملکی بخرید، REIT انتخاب مناسبی است.
این صندوقها با پول سرمایهگذاران،املاک درآمدزا را خریداری و اداره میکنند و واحدهایشان مانند سهام در بورس معامله میشود.
بهشرط توزیع ۹۰٪ از سود خود میان سهامداران، از پرداخت مالیات شرکتی معاف میشوند.
مزایا:
- پرداخت سود نقدی منظم
- داراییهای پایدار و مولد درآمد
- نقدشوندگی بالا در صندوقهای بورسی
معایب:
- وابستگی به شرایط بازار املاک
- خطر نقدشوندگی در REITهای غیر بورسی
- سود تقسیمشده مشمول مالیات عادی است
پلتفرمهای سرمایهگذاری جمعی املاک
این پلتفرمها برای افرادی طراحی شدهاند که میخواهند با سرمایه نسبتاً کم در پروژههای بزرگتر (تجاری یا مسکونی) مشارکت کنند.
این پلتفرمها منابع مالی سرمایهگذاران را جمعآوری کرده و به توسعهدهندگان پروژهها اختصاص میدهند. در نتیجه، سرمایهگذاران میتوانند با مبلغ اندک، سبدی متنوع از املاک داشته باشند.
مزایا:
- امکان سرمایهگذاری در یک پروژه یا مجموعهای از پروژهها
- تنوع جغرافیایی سرمایهگذاری
معایب:
- نقدشوندگی پایین و دورههای قفل سرمایه
- کارمزد مدیریت که از سود میکاهد
اولین گامها برای خرید آپارتمان
خرید اولین ملک، تجربهای هیجانانگیز برای هر فرد تازهوارد به دنیای املاک است. برای جلوگیری از شکست در اولین خرید، باید پیش از اقدام، کمی دانش پایه درباره املاک کسب کنید.
اصل سرمایهگذاری در ملک بسیار ساده است:
شما ملکی را خریداری میکنید و از بانک برای آن وام میگیرید. سپس ملک را اجاره میدهید تا با دریافت اجاره، اقساط و بهره وام را پرداخت کنید. بهعبارتی، مستأجر شما بهصورت غیرمستقیم وام شما را بازپرداخت میکند.
با صرف هزینهای اندک، پس از چند سال مالک ملکی میشوید که کاملاً پرداختشده است.
برای شروع، بهتر است در زمینههای زیر تحقیق کنید:
- تحلیل موقعیت مکانی ملک (Location Analysis)
- محاسبه بازده سرمایهگذاری در ملک (Yield Calculation)
- محاسبه بازده اجارهای (Rental Return)
- شرایط دریافت وام بانکی
- مدیریت املاک (Property Administration)
- استراتژیهای مختلف سرمایهگذاری در املاک
اگر تازهکار هستید، حتماً از مشاوران حرفهای کمک بگیرید.
بهترین مناطق برای سرمایهگذاری در املاک
- در مناطقی سرمایهگذاری کنید که چشمانداز اقتصادی مثبت دارند.
- مناطقی که وابسته به یک شرکت بزرگ نیستند و مجموعهای از شرکتهای کوچک و متوسط در آن فعالیت دارند.
- مناطقی که از نظر تکنولوژی و زیرساخت پیشرفتهاند.
- شهرهایی که میزان مهاجرت به داخل آنها بیشتر از مهاجرت به خارج است.
در سطح خرد نیز انتخاب محله (Micro Location) اهمیت زیادی دارد، چون قابلیت اجاره بلندمدت نقش کلیدی در بازده سرمایه دارد.
نکات کلیدی
- خرید و مدیریت ملک اجارهای برای افرادی مناسب است که مهارتهای فنی و زمان کافی دارند.
- «فلیپرها» (Flippers) به دنبال خرید املاک کمارزش و فروش سریع آنها با سود هستند.
- گروههای سرمایهگذاری املاک (REIG) گزینهای برای سرمایهگذاری منفعل محسوب میشوند.
- صندوقهای سرمایهگذاری املاک (REIT) سود تقسیمی میپردازند و مانند سهام قابل معاملهاند.
- پلتفرمهای آنلاین سرمایهگذاری املاک فرصتهای متنوعی با سرمایه اندک فراهم میکنند.
